한국부동산원이 발표한 최신 통계가 강남권 부동산 시장의 확실한 변화를 보여주고 있다. 6월 다섯째주(6월 30일 기준) 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 매매수급지수가 108.8로 전주 대비 2.4포인트 하락했다.
• 6월 넷째주: 111.2 (7주 연속 상승 정점)
• 6월 다섯째주: 108.8 ▼2.4p
• 의미: 100 초과 시 매수>매도 수요, 하락은 관망세 확산
• 특이점: 4월 셋째주(98.4) 이후 첫 상승폭 축소
더 충격적인 것은 KB부동산의 매수우위지수다. 서울 전체가 76.4로 전주(99.3) 대비 22.9포인트 급락했는데, 특히 강남 11개구는 82.3으로 무려 26.6포인트나 폭락했다.
6월 다섯째주 아파트 가격 동향을 보면, 강남권과 한강벨트 지역의 상승폭 둔화가 뚜렷하게 나타나고 있다.
| 지역 | 전전주 상승률 | 전주 상승률 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 0.84% | 0.73% | ▼0.11%p |
| 서초구 | 0.77% | 0.65% | ▼0.12%p |
| 송파구 | 0.88% | 0.75% | ▼0.13%p |
| 용산구 | 0.74% | 0.58% | ▼0.16%p |
| 성동구 | 0.99% | 0.89% | ▼0.10%p |
| 마포구 | 0.98% | 0.85% | ▼0.13%p |
반면 양천구(0.60%)와 영등포구(0.66%)는 각각 5년 7개월 만에, 그리고 부동산원 통계 작성 이후 최고 상승률을 기록했다. 이는 강남 대신 '가성비' 지역으로 수요가 이동하고 있음을 시사한다.
부동산 전문가들은 이번 변화에 대해 엇갈린 평가를 내놓고 있다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장:
"주택 수요는 대출 규제에 워낙 민감해 오늘 규제하면 내일 바로 수요 감소가 나타난다. 과거 6·19 대책이나 8·2 대책 등이 나왔을 때 매매수급지수가 한두 달은 둔화했다는 점에서 다음주는 매매수급지수가 더 하락할 수도 있다."
부동산원 관계자:
"재건축 추진 단지와 주요 단지를 중심으로 매매가격이 상승했지만, 선호 지역 내 매수 문의가 줄어들면서 서울 전체 상승 폭이 소폭 축소됐다."
특히 7월 시행되는 DSR 3단계 대출 규제를 앞두고 급등하던 집값에 관망세가 나타난 것으로 해석된다.
흥미로운 점은 수도권 확산 패턴의 변화다. 경기도에서는 과천(0.98%)과 성남시 분당구(1.17%)가 각각 2018년 이후 최대 상승률을 기록했다.
• 강남 → 과천·분당 이동: 강남 진입 포기한 수요가 대체지로 몰림
• 재건축 프리미엄: 과천·분당 모두 대규모 재건축 사업 진행 중
• GTX 효과: 교통 호재와 맞물린 지역적 특성
• 상대적 저평가: 강남 대비 여전히 '가성비' 인식
이는 과거 부동산 상승기에 보였던 '강남 → 마용성 → 수도권 확산' 패턴과는 다른 양상이다. 이번엔 강남 자체의 상승이 제동이 걸리면서 주변 지역으로의 확산이 제한적으로 나타나고 있다.
과거 부동산 규제 효과와 비교해볼 때, 이번 규제는 몇 가지 차별점을 보이고 있다.
| 시기 | 주요 규제 | 강남 집값 반응 | 지속 기간 |
|---|---|---|---|
| 2018년 9.13대책 | 대출 규제 강화 | 1~2개월 주춤 후 재상승 | 단기 |
| 2020년 6.17대책 | 다주택자 세금 폭탄 | 오히려 상승 가속화 | 역효과 |
| 2021년 8.2대책 | 대출 총량 제한 | 2~3개월 위축 후 반등 | 중기 |
| 2025년 6.27대책 | 6억원 한도 제한 | 즉각 매수심리 위축 | 관찰 중 |
이번 규제의 특징은 '즉효성'이다. 과거 규제들이 시행 후 1~2개월 뒤에야 효과가 나타났던 것과 달리, 이번엔 발표 즉시 시장 반응이 나타났다.
부동산 시장의 향후 전망을 둘러싸고 의견이 엇갈리고 있다.
📈 지속 상승론 (비관론)
• 강남 공급 부족 근본 문제 해결 안 됨
• 금리 인하 기대감 여전히 존재
• 재건축 프리미엄 수요 지속
• '똘똘한 한 채' 선호 트렌드 불변
📉 조정 가능론 (낙관론)
• 이재명 정부의 강력한 규제 의지
• "맛보기"라는 추가 규제 예고 효과
• 실물경기 둔화로 소득 증가 제한
• 중산층 구매력 한계 도달
개인적으로는 단기적 조정 후 재상승 가능성이 높다고 본다. 근본적인 공급 부족 문제가 해결되지 않은 상황에서 규제만으로는 한계가 있기 때문이다.
30년간 부동산 시장을 지켜본 경험으로 말하면, 이번 이재명 정부의 접근법은 과거와 확실히 다르다.
첫째, 대통령이 직접 나서서 "맛보기"라고 못 박은 것이다. 이는 시장에 강력한 심리적 압박을 가하고 있다. 과거 정부들이 '부드러운' 표현을 썼던 것과는 대조적이다.
둘째, 단순한 규제가 아닌 '패러다임 전환'을 추구하고 있다. 부동산 투자를 금융시장으로 유도하겠다는 장기적 비전을 제시했다.
셋째, 정치적 부담을 감수하면서도 밀어붙이는 의지를 보여주고 있다. 부동산 정책은 정치적으로 민감한 사안인데도 불구하고 강경 드라이브를 걸고 있다.
하지만 시장의 힘은 생각보다 강하다. 근본적인 공급 부족과 대체 투자처 부족 문제가 해결되지 않는 한, 규제만으로는 한계가 있을 것이다.
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이번 강남권 매수 심리 위축이 지속될 것이라고 보시나요? 아니면 일시적 현상일까요?
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